Las personas, la huella de carbono, espacios a escala humana, singularidad, son palabras que repite una y otra vez Ignacio Salazar Vicuña. Sentado en una oficina de una de las cuatro torres del Mercado Urbano Tobalaba (MUT), repasa con DF MAS el devenir de este complejo comercial y de oficinas, gestado por Territoria, compañía de la que él es socio fundador y gerente general. 

Fue hace casi tres décadas cuando con su histórico partner, el arquitecto Francisco Rencoret -presidente de la firma-, partieron haciendo en una primera etapa edificios de oficinas, netamente enfocados al mundo corporativo en el sector oriente.

El primero fue en La Pastora con Isidora Goyenechea, en 1996. Pero no fue hasta 2002-2003 cuando surgió formalmente la denominación Territoria, cuando desarrollaron el hotel Awasi en San Pedro de Atacama y un edificio hasta hoy emblemático en el sector El Golf de Santiago: Isidora 3000 y el Hotel W, que hoy -conceptualiza Salazar-, fue una segunda etapa de la compañía, es decir, ya no sólo hacer oficinas, sino proyectos que en su diseño ofrecieran una “experiencia”.

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Y tras ello, en la tercera etapa, vino lo que hoy se conoce como el MUT, que para Salazar es el siguiente nivel con el que buscaron “crear lugares” y no sólo un complejo transaccional económico de compra y venta de productos. 

Es que en el modelo de negocios de Territoria -a la que hace 10 años se sumó un tercer socio, Nicolás García-, buscan la singularidad y no proyectos seriados, lo que se refleja, por ejemplo, en que en los espacios gastronómicos del MUT no haya cadenas de comida rápida, ni oferta comoditizada, sino emprendimientos, tal como un mercado, bastante distante de los tradicionales malls.

También la escala y tamaño es distinta a estos complejos. “Este (el MUT) no es un proyecto gigante. Tiene 40 mil metros de comercio y 40 mil de oficinas. En total, 80 mil metros cuadrados útiles. Es un proyecto acotado en expansión y altura, con 19 pisos. Nosotros no irrumpimos en la ciudad, nos integramos a ella. Nosotros nunca vamos a hacer un proyecto de 160 mil metros en medio de la ciudad. Yo no creo en eso, porque yo creo en la experiencia”, dice como declaración de principios Salazar.

Y agrega: “Normalmente los malls van en búsqueda de una sola dimensión. Nosotros estamos haciendo una propuesta más compleja”, lo que incluye mucho espacio verde, plazas, espacios para industrias creativas y en los que un rol neurálgico para Territoria es la sostenibilidad y bajar la huella de carbono (ver recuadro).

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El MUT, la mayor obra urbana de Chile en construcción en su período de desarrollo, tardó más de una década en ver la luz. Sus primeros esbozos datan de 2012, cuando compraron el terreno en la esquina donde estaba emplazado un supermercado Unimarc, en Tobalaba con Apoquindo. 

Justo este fin de semana, el MUT está cumpliendo un año de funcionamiento, desde que el 13 de julio de 2023 abriera sus puertas este complejo que demandó una inversión de US$ 600 millones, que en 80% fueron aportados por el fondo soberano de Abu Dhabi (Adia) y 20% por Territoria e inversionistas como la familia Calvo Puig. 

Con cuatro edificios de oficinas y 320 locales de espacios comerciales distribuidos en ocho pisos del complejo, contra la corriente y en medio de un escenario para nada halagüeño para industrias como la construcción, inmobiliaria, el mercado de oficinas y el comercio, en el MUT las cuentas son alegres.

En el rubro oficinas, ya alcanzan contratos de arriendo para el 88% del complejo -esto es, espacios ya colocados-, y abierto está el 60%, con inquilinos como Sierra Gorda, Buk, Albemarle, Metlife, Enel, Provida, Isdin, Simpli, SMA, Murex, SII Group, entre varios, que instalaron sus centros corporativos en el complejo, así como las mismas oficinas corporativas de Territoria. “En este tiempo es una cosa inédita”, remarca Salazar sobre estos guarismos. 

En el ámbito comercial, los contratos cerrados alcanzan al 75%, con una ocupación efectiva y abierta del 35% -porque aún faltan habilitaciones de algunos locales-, y con la expectativa de cerrar el año con el 50% abierto. En el rubro gastronómico, por ejemplo, aún falta por materializarse la nueva propuesta de la reconocida chef Carolina Bazán y el espacio que abrirá Matías Arteaga. Y en visitas, en promedio, cerca de 15.000 personas diarias llegan a los distintos espacios. “Las personas están viniendo mucho el fin de semana”, describe Salazar.

“La ecuación con respecto a las oficinas, es extraordinaria. Yo estoy contentísimo con eso”, reafirma Salazar; ya con MUT en marcha -el cuarto edificio está en construcción aún, pero previsto para finalizar en marzo próximo-, ahora buscan replicar el concepto en el centro de Santiago, con Campus Santa Lucía.

Se trata del paño de 9.500 M2 donde se emplaza el emblemático ex edificio de Enel en Santa Rosa, donde con una inversión de      US$ 160 millones -acompañados también de Adia en el 80% y 20% Territoria-, en un plazo de por lo menos cuatro años en etapas desarrollarán el proyecto. Éste contempla, en primer término, que el edificio Enel será remodelado para albergar en un tercio de sus dependencias al centro de emprendimiento e innovación de Fundación Chile (Startup Campus, con foco en ciencia y biotecnología), y los restantes espacios están previstos para renta en similar foco de industrias del emprendimiento, de modo de generar un hub de innovación. 

Y a eso adicionarán dos edificios de vivienda por el lado de San Isidro y Alonso de Ovalle, un cuarto edificio construido en madera y el desarrollo de un mercado latinoamericano, considerando que el 24% de las personas que viven en la comuna de Santiago son extranjeras. 

Ignacio Salazar, socio y gerente general de Territoria.

- Lo más importante en términos de permisología y todos los desafíos que uno tiene que enfrentar con un proyecto que está metido en el centro de la ciudad y que impacta, es que sea un buen proyecto. Que tengas un buen relato, pero no un relato creado, sino que se base en realidades concretas. Que tenga espacios verdes, que potencie el lugar. Es el mejor bálsamo para desarrollar y abordar el tema de los permisos. Nosotros hemos tenido discusiones con los permisos, pero en general hemos sido apoyados. Porque a la gente le ha hecho mucho sentido de cómo las personas, partiendo por las autoridades, visualizan la ciudad del futuro. Si las personas coinciden en que este es un proyecto que les gustaría tener por mil en la ciudad, todo fluye mucho más fácil, que es lo que nos ha pasado a nosotros. Y tenemos mirada de largo plazo, nos quedamos con el proyecto y lo operamos. 

- Un proyecto de esta naturaleza hay que mirarlo en el largo plazo, el modelo de negocios es de largo plazo para todos los inversionistas. Este es un proyecto muy rentable”.

- Hace todo el sentido. Primero, es un lugar que tiene una conectividad extraordinaria. Tiene la línea 1 (estación Santa Lucía) y está en desarrollo la futura Línea 9 por Santa Rosa hacia Puente Alto, hacia el sur. Es de los pocos lugares -como el MUT- donde confluyen dos líneas de Metro, y que potencialmente podrían llegar a estar conectadas con el proyecto, igual que lo hace el MUT con el Metro. Y además tiene otros lugares que son icónicos -a cuadras del Barrio Lastarria, a pasos del barrio París Londres-. La oportunidad que nosotros vamos a fomentar y a empujar de crear un polo urbano, es gigantesca. Y esta idea de que el centro está deteriorado, con todos los esfuerzos que se están haciendo desde la Municipalidad de Santiago hasta la Gobernación por mejorar el estándar de seguridad y urbano -partiendo por el eje Alameda Providencia-, van a hacer de este un lugar interesantísimo y un proyecto muy exitoso, estoy seguro. Yo creo en el centro. Y si es posible nosotros vamos a profundizar nuestra apuesta por el centro de Santiago. Una ciudad que no tiene un centro vibrante no es una ciudad vibrante. 

- Mas allá de ese proyecto. Todavía no hemos visto nada, pero conceptualmente a nosotros nos interesaría mirar el centro de Santiago para generar revitalización urbana. Pensamos que hay una oportunidad súper interesante.

- Evidentemente es un símbolo tomar un lugar como ese para pensar en el futuro, más que pensar en el pasado y en los problemas, y generar una oportunidad a partir de un edificio que tuvo ese significado en un momento determinado. A nosotros siempre nos interesó el centro, y en particular ese edificio. El lugar más denso de toda la ciudad es el lugar donde estamos nosotros ubicados. Todo Santa Rosa al sur es el lugar más denso de la comuna de Santiago, que es la más densa de Santiago.

- La emigración corporativa no es tan fácil de revertir, pero hay oportunidad para el mundo del emprendimiento y para profundizar y mejorar todos los servicios relacionados con el Estado. El Estado no se va a mover del centro y hay que darle la infraestructura adecuada. Nosotros no estamos pensando en retraer empresas al centro. Muchas se van a terminar de ir a otros lugares, o muchas no van a querer nunca estar en el centro, pero eso no significa que el centro no sea vital igual, con viviendas y con otro tipo de usuarios. 

- Absolutamente. Santiago no termina en Las Condes y Providencia. 

Por el tipo y envergadura de proyectos que hacen en Territoria están más lejanos de las ciudades de regiones de Chile, pero sí Salazar reconoce que han mirado opciones fuera de Chile, aunque por ahora, dice, prefieren consolidar lo obrado con su modelo y madurarlo.

“A partir de la experiencia del MUT, obviamente que se van a venir alternativas hacia afuera”, dice Salazar. Pero agrega: “A nosotros nos gusta Chile, creemos en Chile. Pensamos que tiene un futuro brillante este país y queremos aportar a ese futuro. Hay una convicción de que queremos estar aquí”. 

- Eso va a contracorriente de lo que varios empresarios ven de falta de seguridad jurídica y de problemas para llevar a cabo grandes proyectos en el país, y han optado por otras alternativas, y no Chile.

- Yo parto de la base de que todos queremos construir un mejor país. Y en la medida de que hagamos buenos proyectos se producen alianzas súper positivas. Con la Municipalidad de Las Condes desarrollamos todo el espacio exterior del proyecto en conjunto, el espacio público. No se trataba de que tú me das el permiso al otro lado de la mesa, y yo no te pregunto nada. Y con el Metro estuvimos trabajando 12 años juntos y diseñamos la estación en conjunto. 

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Mercado de oficinas: “Veo un fenómeno de normalización de la vida laboral”
- ¿Cómo ve el momento de la construcción y el rubro inmobiliario?
- El momento económico y político afecta mucho al mundo inmobiliario de corto plazo. Tú haces un edificio y lo tienes que vender. Y si sales en un momento malo, te va mal. Para ese mundo, está complicado. Pero nuestro modelo es de largo plazo y eso blinda contra los ciclos malos de la economía.
- ¿Ve un mercado de oficinas que se normaliza?
- Veo un fenómeno de normalización de la vida laboral, sin perjuicio de que el modelo híbrido se va a mantener. Pero hay una tendencia a volver a lo físico cada vez mayor.

- ¿Es optimista entonces?
- Yo soy ultra optimista, pero también creo que uno va creando realidad con los proyectos que desarrolla.

Biodigestor y construcción en madera

Los gestores de Territoria diseñaron el MUT con medidas de sostenibilidad para la misma operación del complejo, en agua, basura y eficiencia energética. Por ejemplo, está contratada energía de fuente renovable no convencional para el 100% del consumo. Hacen tratamiento de las aguas grises producidas, con las cuales riegan todos los jardines del complejo, con lo que ahorran del orden de 7 millones de litros de agua potable al año, especifica Ignacio Salazar.

También en la última fase constructiva que queda, a fines de este año instalarán un biodigestor para recibir la basura orgánica que generan en el complejo -del orden del 55% del total de desechos- para, a su vez, producir gas para las cocinas del mismo.

Además, el diseño de los edificios del MUT hace que tengan una baja utilización de aire acondicionado, lo que -describe Salazar-, ahorra energía y equivale a tener 170 hectáreas de bosque nativo plantado.

En Campus Santa Lucía, además, experimentarán con la construcción en madera, con un edificio de cinco pisos, para comercio y eventualmente una extensión del centro de innovación, en un proceso aún por definir.